李京林律师，现执业于北京市京徽律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

　　

商品房预售应当具备的五证是哪几个？

　　为了尽快确定房屋买卖合同，在房子还没建好之前就可以开始售卖。但是，毕竟这房子还在建，现在确定房屋买卖合同，交了定金之后可能要很久之后才有房有证，所以，购买预售的商品房的时候需要注意的问题很多，首先就是房地产开发商的预售资格。

　　按规定，开发商要进行商品房预售首先要符合下面的条件：

　　1、开发商已经交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，这是从事房地产开发和房地产交易的前提条件。

　　2、在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持相关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，经核实后获得建设工程规划许可证和施工许可证。

　　3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　4、房产开发企业满足上述条件后，就可向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得。

　　所以，你在购买预售商品房的时候，首先就要检查开发商现在有没有预售资格，通常你需要检查下面五个证明：

　　1、由县市级人民政府的土地管理部门颁发的；

　　2、由县市级城市规划部门核发的；

　　3、由县市级城市规划部门核发的；

　　4、由县市级建委建筑业管理处核发的。

　　现在买房遭遇的陷阱比较多，很多是由于没有检查清楚对方的证明导致的，特别是在商品房预售中，没查清五个证明或是给了假证明，那么投入的预购款可能就因此付诸东流。不过现在的房款都比较多，所以如果是发生这种事了，最好就赶紧找个专业律师咨询下如何追回房款。

借名买房，房子算谁的？

借名买房存在比较多纠纷，买到房子过后，要是被借名的人不肯及时过户给借名的人，就会产生房子的归属问题。借名买房的人认为自己既然已经为房子拿出钱，那么房子就应该归他。但是，被借名的人认为房子的产权上写的是自己的名字，因此，房子应该是归他才对。

实际中，借名买房确权纠纷的情形颇为复杂，所以，不能对房子归谁一概而论，要判断房子的归属应具体问题具体分析：

1、房子归实际出资人所有，即借名人所有。

实践中，只要借名买房合同，并不存在恶意规避法律或者政策的行为，那么该合同就是合法有效的，那房子自然归借名人所有。例如借名购买的是一般商品房，房子所有权应为实际出资人所有。

2、借名购买经济适用房等特殊房屋的，法院判决借名购房合同有效，确权房子归实际出资人所有，即借名人所有。

这种情况下的房产归属还是十分清晰的，因此，法院判房产为借名人所有也无可辩驳。

3、借名购买经济适用房等特殊房屋的，法院判决借名购房合同无效，确权房子归签订房屋购买合同人所有，即出名人所有。但是，出名人应当赔偿借名的损失。

要是借名人已经实际交付了房款，那么，出名人要赔偿的损失主要就是房子的价款。当然，现在房价的上升波动较大，很多人现时现价买下房，过个半年或是更久的，房子的价值就已经不是那个价了。因此，此时，出钱的借名人还可以要求赔偿房子的差价。

实际中，借名买房时，为明确今后房子的归属，双方就会以此先签个过户或是产权协议，但现实情况是比较捉摸不透的，比如出名人意外死亡或是遭遇其他变故，没法履行过户协议的，那么此时就会跟出名人的继承人或是伴侣等产生纠纷，这个时候可能会变成有理说不清，建议最好在主张产权的时候先找个擅长房地产领域的律师了解情况。